一、确保5%增长目标打开了宏观政策的上限

【资料图】

很多人对政策决心、政策力度、政策效果有疑惑，很大的原因在于不理解政策的核心驱动逻辑。在中国，政策运作的核心逻辑总体仍然是目标导向的，5%越易实现、政策力度越小，5%越难实现、政策力度越大。上半年，为什么感觉政策定力很强，很大原因就在于政府内部、外部机构普遍对经济抱乐观态度，基本上认为5%目标是增长的下限。但现实发展打破了这种预期，从摩根大通、野村、花旗等外部机构普遍的预期看，5%目标已成为增长的上限，需要付出艰苦努力才能得到。

相信政府内部也会对增速目标进行客观审慎的评估，估计达成5%虽有信心但仍会是艰巨的目标任务。有过大公司工作经验的都会知道，作为公司新上任的CEO，首年目标的达成率，对树立管理团队的信心、权威具有至关重要的作用，5%增长目标无论如何都会想尽办法去完成的，这一点我深信不疑。

同时，政策出台是有时效的，政策效能的发挥是需要时间的，全年剩余时间越短，为达到政策目标，政策力度会越大。

从目前的经济状况看，政策力度的上限无疑是打开了，大家拭目以待。

二、地产政策是整个政策体系的牛鼻子

从驱动经济的三要素看，出口是外生变量、消费是慢变量、投资是可控变量。在这么短的时间内，政策要发挥效能，地产政策无疑是重中之重。如果上半年，对这点还有疑惑和迟疑，现在可以看的更加清楚，呈现明显的“一鲸落、万物衰”，这也是四个字方针阶段性废弃的根本原因。

所以，现阶段对地产政策根本不用悲观，可能有部分存有侥幸心理的人，还会用挤牙膏的方式出台相关政策，但5%的目标放在那，时间在不断的消逝，现实会教育人、改造人、塑造人。

三、关于地产政策能不能救起房地产

关于这一点，或者换一种说法“地产行业还有没有发展前途”，对于这个问题的回答，也是我投资地产股的根本逻辑。如果地产政策救不起地产行业、地产行业没有发展前途，我一股地产股都不会持有。理由以前已经说了很多了，不想重复，但前几天任泽平和陆铭关于城镇化的访谈，还是很有启发意义的，值得看一下。

这里只有一个建议，对任何说房地产已经没救的所谓经济学家、基金经理、雪球混子，建议无脑拉黑。也建议赞同上述观点的人，也把我无脑拉黑。

四、关于金地集团会不会暴雷的一点回应

关于这个问题本来不想回应，但是最近小作文比较多，金地债券波动也比较大，部分投资人普遍非常恐慌，作为金地集团的长期跟踪者，有必要做个回应。

1.金地的“总对总”模式

“天使存在细节里”，金地的“总对总”模式是金地不会暴雷的根本原因之一。金地的财务总在业绩说明会上专门说过，受益于“总对总”模式，金地的开发贷都是没有抵押的信用贷。按照我的理解，基本模式是金地集团根据各项目开发贷资金需求，金地总部统一向银行总部提出借贷需求，银行各分支机构不再覆行相关的抵押和审批程序，按资金需求把资金借给相应的地产项目。这是与传统地产开发贷不同的模式，只有少数如万科这样的房企可以采取。

用一个高度简化的模式，可以看到上述模式的威力。

假定有1个地产开发项目，土地成本20亿，建安成本20亿，利润10亿。

在传统模式下，建安的20亿是以土地成本为抵押的。简化来说，开发商的销售回款率只有达到40%后，才能有回流房企总部的现金流，用于偿还公开市场债务。

但在金地的模式下，理论上，项目上只要有销售回款，就可以回到金地总部。而且，当销售回款率超过40%时,除了可以按期偿还开发贷外，还可以有正向现金流用于偿还公开债。

两个结论：当开发贷必须按期还款的情况下，金地的销售回款率只要超过建安占比（40%），就会有增量现金流可用于公开市场还债。

当开发贷可以延期、展期的情况下，金地的所有回款均可用于公开市场还债。

由于金地以一、二线为主，实际比较合理的模型应该是，土地成本20亿，建安成本10亿，利润10亿。在这种情况下，金地的销售回款率只要超过25%，就会有增量现金流用于公开市场还债。

上述模型有一个前提，就是土地成本必须是自有资金，不能是前融借的，金地显然是满足上述条件的。

虽然是一个高度简化的模型，但可以说明，金地集团暴雷的门槛其实还是挺高的。

2.金地的销售

最近跟踪了金地楼盘的销售情况，部分楼盘最近的去化率是有所下降。典型的是上海的峯汇二期，之前一期是要摇号的，二期开盘50%左右去化。但前期金地销售下降的核心因素并不是去化的下降，是新楼盘开盘量太少。随着新楼盘的加快推出，9月有望称为金地销售的拐点，环比数据有望得到明显的改善。

其中，最值得期待的是金地环湾城，9月初马上就要开了，首开60亿货值，从目前跟踪的情况看，蓄客情况非常好。今年还有70亿的货值，全年实现100亿销售额是大概率。明年还有200亿的货值，对于弥补金地的现金流会起到非常积极的作用。

随着上海、杭州、南京、西安、东莞其他新楼盘的加快推出，现金流的回流会更加明显。

3.金地的持有性物业

今年金地融资很明显的特征是加大了持有性物业的融资，小作文说金地持有性物业基本已经融资完了，没有多少空间了。小作文不知道真假，但金地大量运营良好的产业园还有相当的融资空间。以深圳金地威新两个产业园为例，年营业收入加起来5、6个亿，对照北京金地中心融资，融个50亿还是大概率的。加上其他优质产业园，融资空间还是不小的。还有小作文说的金地物业，都是非常优质的资产。

金地的上述特点，是金地集团的韧性所在，也是目前金地集团根本不存在暴雷的原因所在。有一些不懂装懂的雪球水货大V说什么新城控股、龙湖集团比金地安全，是梁静茹给你们的勇气吗？还有什么中债增是专为民营企业量身定制的，金地这样的混合所有制企业融不了资，真是无知的可笑。金地管理层明确的说过，中债增融资不合算，也从另一方面说明，金地的资金情况仍然是可控的。

当然，极端的一种情况下，金地也可能会暴雷，那就是银行大规模抽贷、不续贷。如果这种情况发生，不光是金地，绝大部分房企都是撑不住的，但我认为在目前的政策环境下，可能性非常小，投资不能依托在概率极低的事项上。

最后，还有个建议，对任何说金地集团将要暴雷的所谓经济学家、基金经理、雪球混子，建议无脑拉黑。也建议赞同上述观点的人，也把我无脑拉黑。